Das schweizerische Immobilien- und Bauvertragsrecht durchläuft derzeit einen tiefgreifenden Paradigmenwechsel. Die Zeiten, in denen Bauherrschaften und Käufer bei Baumängeln oft ein unkalkulierbares rechtliches Risiko trugen, neigen sich dem Ende zu. Der Gesetzgeber stärkt die Position von Erwerbern massiv und bricht mit jahrzehntelanger, oft restriktiver Praxis.
Über Jahrzehnte hinweg war die Rechtsdurchsetzung bei Baumängeln für viele Bauherrschaften ein juristisches Hochrisikogeschäft, geprägt von der drakonischen Strenge der sogenannten Sofort-Rüge gemäss Art. 367 Abs. 1 OR. Das Bundesgericht vertrat hierbei eine restriktive Praxis, wie sie etwa im wegweisenden Urteil BGE 118 II 142 zum Ausdruck kam, wonach eine Rüge bereits fünf Wochen nach Entdeckung eines Mangels als verspätet und damit als verwirkt qualifiziert wurde. In der juristischen Literatur und Praxis galt diese Obliegenheit oft als Fallbeil, da schon eine Verzögerung von wenigen Tagen – das Bundesgericht erachtete in BGE 107 II 172 eine Frist von 17 bis 20 Tagen regelmässig als zu spät – zum vollständigen Verlust aller Mängelrechte führte.
Mit der per 1. Januar 2026 in Kraft tretenden Revision des Obligationenrechts wird dieses System der Unverzüglichkeit durch eine gesetzlich fixierte Fristlösung abgelöst. Die neuen Bestimmungen in Art. 367 Abs. 1bis nOR für offene Mängel sowie Art. 370 Abs. 4 nOR für verdeckte Mängel etablieren eine einheitliche Rügefrist von 60 Tagen. Diese Neuregelung ist von einseitig zwingender Natur, was bedeutet, dass sie vertraglich zwar verlängert, aber keinesfalls zu Lasten des Bestellers verkürzt werden kann. Damit korrigiert der Gesetzgeber eine prozessuale Schieflage und gewährt den Betroffenen die notwendige Spatium, um Experten zur fundierten Dokumentation der Mängel beizuziehen, ohne unmittelbar den Rechtsverlust riskieren zu müssen.
Parallel dazu wird die Vertragsfreiheit im Bereich der Mängeleinreden entscheidend beschnitten. Lange Zeit war es gängige Praxis, insbesondere bei Generalunternehmerverträgen oder beim Kauf von Stockwerkeigentum ab Plan, die gesetzliche Gewährleistung vollständig wegzubedingen und stattdessen lediglich Ansprüche gegenüber Subunternehmern abzutreten. Dieser Praxis schiebt Art. 368 Abs. 2bis nOR nun einen Riegel vor, indem er das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Bauten für zwingend erklärt. Ein vorzeitiger Ausschluss dieses Anspruchs ist künftig nichtig, sofern es sich um Neubauten handelt, die noch zu errichten sind oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden. Dies gilt gemäss Art. 219a Abs. 2 nOR explizit auch für den Grundstückkauf, wodurch eine Angleichung der Schutzniveaus zwischen Werk- und Kaufvertragsrecht erfolgt.
Auch im Sachenrecht sorgt der Gesetzgeber für mehr Kalkulierbarkeit bei Baukonflikten. Die Revision von Art. 839 Abs. 3 ZGB klärt die langjährige Streitfrage nach dem Umfang der Ersatzsicherheit zur Abwendung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Während das Bundesgericht in BGE 5A_323/2022 noch eine zeitlich unbeschränkte Sicherstellung von Verzugszinsen forderte, begrenzt die neue Norm die erforderliche Deckung nun auf die Forderungssumme zuzüglich der Zinsen für eine Dauer von zehn Jahren. Diese Kodifizierung schafft Rechtsfrieden und erleichtert die bankenmässige Abwicklung von Garantien erheblich, da das finanzielle Risiko für den Grundeigentümer nun exakt bezifferbar ist.
Flankiert werden diese baurechtlichen Neuerungen durch den historischen Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung, den das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 mit der Annahme der Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts besiegelt hat. Die Aufhebung der Besteuerung des fiktiven Naturaleinkommens gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG geht jedoch mit einschneidenden Restriktionen bei den Abzugsmöglichkeiten einher. So entfällt künftig die steuerliche Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten sowie von privaten Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend, wobei lediglich für Ersterwerber befristete Übergangsregelungen vorgesehen sind. Da die Umsetzung dieses Wechsels voraussichtlich bis zum Steuerjahr 2028 andauern wird, stehen Immobilieneigentümer vor der strategischen Aufgabe, wertvermehrende oder werterhaltende Investitionen noch unter dem alten Regime zu finalisieren, um die steuerliche Entlastung zu maximieren. In der Summe transformieren diese Revisionen die Schweiz in ein Umfeld, das dem Konsumentenschutz und der Rechtssicherheit im Immobilienmarkt eine deutlich höhere Priorität einräumt, als dies in der bisherigen, stark liberal geprägten Ära der Fall war.
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