Wie das Bundesgericht mit BGE 147 III 14, dem Sanierungsurteil 4A_75/2022 und der Mietrechtsreform die Bewirtschaftung und Transaktion von Renditeliegenschaften verändert.
Das Dilemma zwischen Zinswende, ESG-Investitionen und Mietzinsdeckel
Im Wirtschaftsraum Zürich, Zug, Schwyz, Aargau und der Ostschweiz stehen Eigentümer und Asset Manager von Renditeliegenschaften vor einem strategischen Spannungsfeld. Einerseits zwingen kantonale Energiegesetze und ESG-Vorgaben zu substanziellen Sanierungsinvestitionen in den Gebäudebestand. Andererseits engen Zinsverschiebungen und eine restriktive bundesgerichtliche Mietpreisrechtsprechung den Spielraum für Ertragsanpassungen massiv ein.
Nachdem der hypothekarische Referenzzinssatz im September 2025 auf 1,25 Prozent gesunken ist, sehen sich viele institutionelle und private Bestandshalter mit einer doppelten Herausforderung konfrontiert: Mieter fordern Mietzinsreduktionen ein, während gleichzeitig geplante Mietzinsaufschläge nach energetischen Erneuerungen juristisch angegriffen werden. Wer Renditeliegenschaften im Grossraum Zürich oder in der Zentralschweiz bewirtschaftet, kauft oder verkauft, muss die aktuellen rechtlichen Leitplanken im Mietpreis- und Immobiliensteuerrecht beherrschen.
Die Renditegrenze nach BGE 147 III 14: Wann eine Miete als missbräuchlich gilt
Das schweizerische Mietrecht schützt Mietende vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff. OR). Ein Mietzins ist gemäss Art. 269 OR immer dann missbräuchlich, wenn damit ein «übersetzter Ertrag» aus der Mietsache erzielt wird. Zur Berechnung dieses Ertrags hat das Bundesgericht mit dem Grundsatzurteil BGE 147 III 14 eine feste Formel etabliert:
- Die 2-Prozent-Regel: Die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital darf höchstens 2,0 Prozentpunkte über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen, solange dieser 2,0 Prozent oder weniger beträgt.
- Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent liegt die Obergrenze für den Nettoertrag aktuell bei exakt 3,25 Prozent.
- Diese strenge Renditeprüfung greift gemäss ständiger Praxis bei Bauten, die älter als 10 Jahre sind und deren Erwerb bzw. Erstellung weniger als 30 Jahre zurückliegt.
- Wurde die Liegenschaft vor weniger als 10 Jahren erstellt oder erworben, beurteilt sich die Zulässigkeit nach Art. 269a lit. c OR anhand der Bruttorendite: Diese darf maximal 3,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen (aktuell max. 4,75 Prozent).
| Alter der Liegenschaft / Erwerbszeitpunkt | Massgebender Rendite-Massstab | Zulässiger Höchstsatz (bei RefZ 1,25 %) |
| Neuere Bauten (< 10 Jahre) | Bruttorendite auf den Anlagekosten | 4,75 % (Referenzzins + 3,5 %) |
| Bestand (10 bis 30 Jahre) | Nettorendite auf dem Eigenkapital | 3,25 % (Referenzzins + 2,0 %) |
| Altbestand (> 30 Jahre) | Orts- und Quartierüblichkeit | Vergleichsmieten (strikte Beweislast) |
Sanierungen und Umbauten: Die Überwälzungsfalle nach Urteil 4A_75/2022
Investitionen in Photovoltaik, Wärmepumpen oder Fassadendämmungen gelten nach Art. 14 VMWG zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Mehrleistungen und dürfen grundsätzlich auf den Mietzins überwälzt werden. Doch bei der konkreten Berechnung des Erhöhungsbetrags greifen Vermieter häufig auf veraltete Pauschalen zurück.
Mit dem Urteil 4A_75/2022 hat das Bundesgericht klargestellt, dass die Grundsätze von BGE 147 III 14 auch uneingeschränkt für Mietzinserhöhungen infolge von Sanierungen gelten:
- Das in die Sanierung investierte wertvermehrende Eigenkapital darf ebenfalls nur zum Referenzzinssatz plus 2,0 Prozentpunkten verzinst werden.
- Öffentliche Fördergelder (z. B. aus kantonalen Gebäudeprogrammen in Zürich oder dem Aargau) müssen zwingend von den anrechenbaren Sanierungskosten abgezogen werden. Wer Förderbeiträge bezieht und dennoch die Bruttokosten überwälzt, riskiert die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung.
- Neben der Verzinsung darf nur die planmässige Amortisation über die tatsächliche Lebensdauer der Bauteile berücksichtigt werden.
Die Illusion der «Marktmiete»: Warum der Nachweis der Ortsüblichkeit fast immer scheitert
Viele Eigentümer versuchen Mietzinsanfechtungen mit dem Argument abzuwehren, die geforderte Miete sei im Vergleich zur Umgebung absolut marktkonform (Art. 269a lit. a OR). Vor Gericht erweist sich dies jedoch regelmässig als juristischer Trugschluss:
- Bei Liegenschaften, die jünger als 30 Jahre sind, hat die Renditeberechnung nach Bundesgerichtspraxis absoluten Vorrang vor der Orts- und Quartierüblichkeit. Die Behauptung, die Miete sei ortsüblich, ist in diesen Fällen von vornherein wirkungslos.
- Selbst wenn die Liegenschaft älter als 30 Jahre ist und historische Belege fehlen, verlangt das Bundesgericht für den Nachweis der Ortsüblichkeit mindestens fünf exakt vergleichbare Objekte. Diese müssen bezüglich Lage, Ausstattung, Bauperiode (Abweichung max. 10 bis 20 Jahre) und Wohnungsgrösse (Abweichung max. 20 Prozent) weitgehend identisch sein.
- Bringt die Mieterschaft vor der Schlichtungsbehörde den Einwand vor, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag, bricht die Ortsüblichkeit in sich zusammen: Der Vermieter wird gerichtlich dazu verpflichtet, seine Liegenschaftsbuchhaltung offenzulegen.
Mietrechtsreform per 1. Oktober 2025: Bürokratie-Erleichterung und neue Staffelmiet-Falle
Am 1. Oktober 2025 sind im Schweizer Mietrecht gezielte Gesetzesänderungen in Kraft getreten, die Bewirtschafter und Eigentümer kennen müssen:
Erleichterung bei Formularunterschriften (Art. 269d Abs. 4 OR)
Für Mietzinserhöhungen und einseitige Vertragsänderungen genügt auf dem amtlichen Formular neu eine mechanisch nachgebildete Unterschrift (Faksimile). Dies entlastet Immobilienverwaltungen bei Massenversänden erheblich.
Achtung: Bei Kündigungen gilt diese Erleichterung ausdrücklich nicht – hier bleibt die eigenhändige Originalunterschrift zwingend vorgeschrieben.
Der neue Stolperstein bei Staffelmieten (Art. 269d Abs. 5 OR & Art. 19a VMWG)
Bei gewerblichen Mietverträgen sowie bei Wohnungsmieten ab drei Jahren Laufzeit sind Staffelmietverträge (Art. 269c OR) weit verbreitet. Bislang galt nach dem Bundesgerichtsurteil 4A_124/2019, dass vereinbarte Mietstaffeln automatisch in Kraft treten, ohne dass der Vermieter eine gesonderte Mitteilung versenden musste.
Der Gesetzgeber hat diese bundesgerichtliche Praxis per 1. Oktober 2025 korrigiert:
- Neu muss jede Stufenerhöhung der Mieterschaft schriftlich mitgeteilt werden.
- Gemäss Art. 19a VMWG darf diese Mitteilung frühestens vier Monate vor Inkrafttreten der jeweiligen Staffel erfolgen.
- Praxisrisiko: Wer die Mitteilung vergisst, die Schriftform missachtet oder die Ankündigung zu früh verschickt, riskiert, dass die Mietzinsanpassung nichtig ist oder sich der Erhöhungszeitpunkt auf unbestimmte Zeit verschiebt.
Steuerfalle beim Liegenschaftsverkauf: Zürcher Modell vs. Dualismus bei Share Deals
Wer ein Immobilienportfolio oder eine Liegenschaftsgesellschaft im Wirtschaftsraum Zürich / Zentralschweiz verkaufen will, stösst auf fundamentale steuerliche Systemunterschiede:
- Monismus (Zürich und Schwyz):Im Kanton Zürich unterliegen sämtliche Wertzuwächse auf Liegenschaften – ob im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen einer AG – ausschliesslich der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH). Bei kurzen Haltedauern greifen Spekulationszuschläge von bis zu 50 Prozent, während lange Haltedauern (über 20 Jahre) zu einer Steuerhalbierung führen.
- Dualismus (Zug, Aargau, St. Gallen, Thurgau, Schaffhausen):In den dualistischen Kantonen zahlen juristische Personen auf realisierten Wertzuwächsen die ordentliche Gewinnsteuer. Im Kanton Zug führt dies dank tiefer Unternehmenssteuern oft zu einer Gesamtsteuerbelastung von lediglich rund 10 bis 12 Prozent.
- Die wirtschaftliche Handänderung bei Share Deals:Wird eine Immobiliengesellschaft (Aktiven bestehen überwiegend aus Liegenschaften) via Aktienverkauf übertragen, qualifizieren Kantone wie Zürich den Vorgang als wirtschaftliche Handänderung (§ 216 Abs. 2 lit. a StG ZH). Das Zürcher Steueramt besteuert den vollen Grundstückgewinn am Belegenheitsort der Liegenschaft – selbst wenn die Verkäuferin eine Holding mit Sitz in Zug ist.
- Gesetzliches Grundpfandrecht (§ 208 StG ZH):Bezahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, haftet das Grundstück dinglich dafür. Käufer von Zürcher Immobiliengesellschaften müssen daher zwingend einen Steuerabsicherungs-Mechanismus (Treuhandkonto / Escrow) im Kaufvertrag verankern.
- Grenzüberschreitender Schutz (Entscheid SB.2024.00054):Dass kantonale Steuerämter bei Share Deals nicht grenzenlos durchgreifen können, zeigt ein Leitentscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 15. Januar 2025: Veräussern ausländische Gesellschafter (im Urteil: Deutschland) Anteile an einer Schweizer Immobiliengesellschaft, schützt das übergeordnete Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor der Zürcher Grundstückgewinnsteuer, sofern das Abkommen keine explizite Immobilienklausel nach Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen enthält.
Strategische Checkliste für Eigentümer und Asset Manager
- Rendite-Audit vor Mietzinserhöhungen: Vor einseitigen Erhöhungen oder energetischen Sanierungen muss die interne Nettorendite auf dem Eigenkapital berechnet werden. Liegt die Rendite über Referenzzins + 2,0 Prozentpunkten, droht vor der Schlichtungsbehörde ein Schiffbruch.
- Subventionsabzug bei Sanierungen sicherstellen: Dokumentieren Sie bei Förderbeiträgen strikt, dass diese vor der Berechnung des Überwälzungssatzes von den anrechenbaren Kosten abgezogen wurden.
- Prozessumstellung für Staffelmietverträge: Richten Sie im Verwaltungssystem ein automatisiertes Fristen-Monitoring ein. Jede Staffel muss zwingend innerhalb des viermonatigen Zeitfensters vor Inkrafttreten schriftlich avisiert werden.
- Keine voreilige Berufung auf die Ortsüblichkeit: Verzichten Sie bei Gebäuden unter 30 Jahren darauf, Mietzinserhöhungen primär mit «Marktmieten» zu begründen – das Bundesgericht verlangt den Vorrang der Kostenrendite.
- Tax Due Diligence bei Transaktionen: Bei Share Deals im Kanton Zürich muss die latente Grundstückgewinnsteuer exakt berechnet und der Kaufpreis über ein Notariatssperrkonto gesichert werden, um die Inanspruchnahme des gesetzlichen Grundpfandrechts zu verhindern.
Rechtsquellen und Urteilsnachziffern zum Beitrag
Leitentscheide des Schweizerischen Bundesgerichts (BGer)
- BGE 147 III 14: Grundsatzurteil zur Berechnung der zulässigen Nettorendite bei Wohn- und Geschäftsräumen (Zulässigkeit von maximal 2,0 % über dem hypothekarischen Referenzzinssatz).🔗 Urteil BGE 147 III 14
- BGer Urteil 4A_75/2022 vom 2. November 2022: Anwendung der Renditeberechnungsmethode nach BGE 147 III 14 auf Mietzinserhöhungen nach umfassenden Renovationen und Sanierungen.🔗 Urteil 4A_75/2022
- BGer Urteil 4A_124/2019 vom 1. November 2019: Frühere Rechtsprechung zur automatischen Wirksamkeit von Staffelmietverträgen (durch die Revision per 1. Oktober 2025 gesetzlich korrigiert).🔗 Urteil 4A_124/2019
Kantonale Rechtsprechung zu Immobiliensteuern
- Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Urteil SB.2024.00054 vom 15. Januar 2025: Grundstückgewinnsteuer bei wirtschaftlicher Handänderung über Beteiligungsverkäufe an Schweizer Immobiliengesellschaften im Verhältnis zu zwischenstaatlichen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).🔗 Urteil SB.2024.00054
Gesetzliche Grundlagen (Bund und Kantone)
- Obligationenrecht (OR):
- Art. 269 OR: Missbräuchliche Mietzinse und Schutz vor übersetztem Ertrag.
- Art. 269a OR: Ausnahmetatbestände (Ortsüblichkeit, Bruttorendite, Kostensteigerungen).
- Art. 269d Abs. 4 und 5 OR (Stand 1. Oktober 2025): Formerfordernisse, Faksimile-Unterschrift und Mitteilungspflicht bei Staffelmieten.
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG):
- Art. 14 VMWG: Wertvermehrende Verbesserungen und energiesparende Massnahmen bei Sanierungen.
- Art. 19a VMWG (Stand 1. Oktober 2025): Viermonatige Vorankündigungsfrist für Mietzinserhöhungen bei Staffelmieten.
- Steuergesetz des Kantons Zürich (StG ZH):
- § 205 StG ZH: Gegenstand der Grundstückgewinnsteuer (Monistisches System).
- § 216 Abs. 2 lit. a StG ZH: Wirtschaftliche Handänderung bei der Übertragung von Immobiliengesellschaften.
- § 208 StG ZH: Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Steuerforderung.