Mängel im Neubau – wie eine Eigentümergemeinschaft zu ihrem Recht kam
Eckdaten
- Bereich
- Baurecht
- Mandant
- Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Schaden
- Undichte Tiefgarage im Neubau
- Sanierungskosten
- CHF 1,4 Mio.
- Vergleich
- CHF 1,1 Mio. von Unternehmer und Versicherung
- Restbetrag
- Sanierungskredit über zehn Jahre
Namen, Zahlen und Einzelheiten sind aus Gründen der Vertraulichkeit abgewandelt.
Es ist ein nasser Montagmorgen im November, als Ruth B. in die Tiefgarage hinuntersteigt und nasse Füsse bekommt. Zwischen Parkplatz 7 und 8 steht das Wasser zwei Zentimeter hoch, an der Decke darüber zieht sich ein brauner Rand über den Beton. Vier Jahre ist es her, seit sie mit ihrem Mann in die Neubauwohnung im dritten Stock gezogen ist. Am Abend schreibt sie dem Totalunternehmer. Die Antwort kommt nach drei Wochen und ist zwei Sätze lang: Es handle sich um mangelnden Unterhalt der Entwässerung. Man bedaure.
Achtzehn Eigentümer, ein Problem
Die Überbauung am Stadtrand hat 18 Wohnungen, eine gemeinsame Tiefgarage und eine Dachterrasse, auf die alle stolz waren. Die Eigentümer sind ein Querschnitt durch die Gesellschaft: junge Familien, ein pensioniertes Lehrerpaar, zwei Anleger, die ihre Wohnungen vermieten. Ruth B. präsidiert den Ausschuss, ein Amt, das bisher vor allem aus Budgetfragen und der Hausordnung bestand.
An der ausserordentlichen Versammlung im Januar legt die Verwaltung eine erste Schätzung vor. Die Abdichtung über der Tiefgarage ist an mehreren Stellen undicht, das Wasser hat bereits die Armierung erreicht. Die Sanierung kostet rund CHF 1,4 Millionen. Im Erneuerungsfonds liegen CHF 120’000. Im Saal wird es still, denn jeder rechnet im Kopf: Auf jede Wohnung entfielen über CHF 70’000.
Dann beginnen die Fragen, und niemand hat eine Antwort. Wer kann überhaupt etwas vom Totalunternehmer verlangen, die Gemeinschaft oder jeder Einzelne? Hat jemand die feuchten Flecken, die schon vor zwei Jahren zu sehen waren, offiziell gemeldet? Und wie viel Zeit bleibt noch? Ein Eigentümer sagt, er habe gehört, nach fünf Jahren sei alles vorbei. Er hat recht, und vier davon sind schon um.
Ein Wettlauf gegen den Kalender
Eine Woche später sitzt Ruth B. mit zwei Ausschussmitgliedern bei FiPAX. Sie bringen einen Ordner mit Kaufverträgen, Protokollen und E-Mails aus vier Jahren mit, ungeordnet und unvollständig. FiPAX beginnt nicht mit dem Schaden, sondern mit dem Kalender.
Mängelrechte an Bauwerken verjähren in der Schweiz fünf Jahre nach der Abnahme. Die gemeinsamen Teile der Überbauung wurden vor gut vier Jahren abgenommen, früher als die meisten Wohnungen. Es bleibt nur noch gut ein halbes Jahr. Ein Gutachten, eine Verhandlung und notfalls eine Klage haben in dieser Zeit nur Platz, wenn sofort gehandelt wird.
Noch heikler ist die Mängelrüge. Seit dem 1. Januar 2026 haben Käufer eines Bauwerks für die Rüge 60 Tage Zeit, und das Recht auf Nachbesserung lässt sich vertraglich nicht mehr ausschliessen. Den Eigentümern hier hilft das nicht, denn ihre Kaufverträge stammen aus der Zeit davor. Für sie gilt das alte Recht: Ein entdeckter Mangel muss sofort gerügt werden, in der Praxis innert weniger Tage. Wer zu lange wartet, verliert seinen Anspruch, auch wenn der Mangel unbestritten ist.
Wie viel Zeit bleibt für eine Mängelrüge?
Massgebend ist das Datum des Kaufvertrags, nicht das Datum, an dem der Mangel auftaucht.
FiPAXFür alle 18 Eigentümer galt noch das alte Recht. Gerichte lassen dabei in der Regel nur wenige Tage gelten.
FiPAX schickt dem Totalunternehmer deshalb noch in derselben Woche zwei Briefe. Der erste ist eine vorsorgliche Mängelrüge im Namen aller Eigentümer, die dafür eine Vollmacht unterschrieben haben. Der zweite enthält eine Bitte, die selten gestellt wird, obwohl sie naheliegt: eine schriftliche Erklärung, für zwei Jahre auf die Einrede der Verjährung zu verzichten. Wer sie verweigert, signalisiert, dass er auf Zeit spielt, und muss mit einer Betreibung rechnen, welche die Verjährung ebenfalls unterbricht. Nach elf Tagen liegt die Erklärung unterschrieben vor. Zum ersten Mal seit Monaten hat die Gemeinschaft Zeit gewonnen statt verloren.
Wem gehören die Ansprüche?
Die nächsten Wochen sind Kleinarbeit. FiPAX legt die 18 Kaufverträge nebeneinander, so wie man sonst Hypotheken vergleicht. Dabei zeigt sich, warum Stockwerkeigentümer bei Baumängeln so oft leer ausgehen. Die Gewährleistungsansprüche stehen nicht der Gemeinschaft zu, sondern jedem Käufer aus seinem eigenen Vertrag. Und die Verträge sind nicht gleich: Drei Käufer der ersten Etappe haben eine ältere Fassung mit einer weitreichenden Freizeichnung unterschrieben, und bei zwei Wohnungen hat der Eigentümer seither gewechselt.
Die Wende bringt ein unscheinbarer Stapel E-Mails. Zwei Eigentümer hatten die feuchten Stellen an der Garagendecke schon vor zwei Jahren schriftlich beim Totalunternehmer gemeldet, mit Fotos. Ein Mitarbeiter hatte damals eine Silikonfuge erneuert und den Fall abgeschlossen. Damit ist belegt, dass der Mangel gerügt wurde und dass der Totalunternehmer davon wusste. Die Erklärung mit dem fehlenden Unterhalt steht plötzlich auf schwachen Füssen.
Damit die Gemeinschaft mit einer Stimme sprechen kann, treten die Eigentümer ihre Ansprüche aus der gemeinschaftlichen Abdichtung an die Gemeinschaft ab. Sechzehn unterschreiben sofort. Die beiden Anleger zögern, bis FiPAX ihnen vorrechnet, was ein Alleingang kosten würde. An der nächsten Versammlung fällt der Beschluss, gemeinsam vorzugehen, einstimmig.
Vom nassen Garagenboden zum Vergleich
Die entscheidenden Schritte, gemessen ab Abnahme der gemeinsamen Teile
FiPAX
Ein Gutachten, das auch vor Gericht hält
Parallel beauftragt die Gemeinschaft einen unabhängigen Bauingenieur. FiPAX besteht darauf, dass er nicht aus dem Umfeld der Verwaltung stammt und dass der Totalunternehmer zur Begehung eingeladen wird. Ein Privatgutachten ist nur so stark wie seine Unabhängigkeit, und es soll auch dann noch tragen, wenn die Verhandlung scheitert.
Das Ergebnis ist eindeutig. Die Abdichtung wurde an den Anschlüssen zu den Lichtschächten nicht nach den Regeln der Baukunde ausgeführt, das Gefälle stimmt nicht, und ein Drainagerohr endet an einer Stelle im Erdreich, ohne angeschlossen zu sein. Der Gutachter bestätigt die Sanierungskosten von CHF 1,4 Millionen und hält fest, dass jeder weitere Winter den Schaden an der Armierung vergrössert.
Mit Unterhalt hat das nichts zu tun. Das Wasser hatte gar keine Möglichkeit, abzufliessen.
Verhandeln statt prozessieren
Mit Gutachten, Rügebeweisen und Verjährungsverzicht in der Hand lädt FiPAX den Totalunternehmer und dessen Haftpflichtversicherung an einen Tisch. Das erste Angebot kommt rasch: CHF 150’000 aus Kulanz, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Die Gemeinschaft lehnt ab.
FiPAX legt offen, welchen Weg die Eigentümer andernfalls gehen würden: Schlichtung, Klage, Gerichtsgutachten. Ein solches Verfahren dauert erfahrungsgemäss drei bis fünf Jahre und kostet beide Seiten viel Geld. Für den Totalunternehmer kommt ein weiteres Risiko dazu. Er baut in derselben Gemeinde gerade die nächste Überbauung, und ein Prozess wegen einer undichten Tiefgarage ist keine gute Begleitmusik für den Verkauf.
Nach drei Verhandlungsrunden steht der Vergleich. Totalunternehmer und Versicherung übernehmen gemeinsam CHF 1,1 Millionen. Die Arbeiten führt eine Firma nach Wahl der Gemeinschaft aus, überwacht vom selben Gutachter, der den Schaden dokumentiert hat.
Vom ersten Angebot zum Vergleich
Beträge in CHF
FiPAXDer Vergleich deckt knapp vier Fünftel der Sanierungskosten.
Der Rest ist eine Finanzierungsfrage
Bleiben CHF 300’000. Hier zeigt sich, warum FiPAX Recht und Finanzierung zusammen denkt. Eine Sonderumlage auf einen Schlag hätte das pensionierte Ehepaar und mindestens eine junge Familie an ihre Grenzen gebracht. Stattdessen nimmt die Gemeinschaft einen Sanierungskredit auf, der über zehn Jahre aus moderat erhöhten Beiträgen an den Erneuerungsfonds zurückbezahlt wird. Für die meisten Eigentümer sind das rund CHF 160 im Monat.
Wer trägt die CHF 1,4 Millionen?
Ohne Einigung hätten die Eigentümer fast alles selbst bezahlt.
FiPAX
Im Sommer darauf ist die Tiefgarage zum ersten Mal seit Jahren trocken. An der nächsten Versammlung dauert das Traktandum Sanierung zehn Minuten. Ruth B. hat sich vorgenommen, die Fristen künftig im Kalender des Ausschusses zu führen, gleich neben dem Budget.
Mängel am Neubau? Zwei Fristen, die jetzt zählen
Halten Sie fest, wann Sie einen Mangel entdecken, und rügen Sie ihn sofort schriftlich und mit Fotos beim Verkäufer oder Totalunternehmer. Ob Ihnen dafür 60 Tage oder nur wenige Tage bleiben, hängt vom Datum Ihres Vertrags ab.
Behalten Sie die fünf Jahre ab Abnahme im Blick. Diese Frist läuft weiter, auch wenn verhandelt wird, und sie lässt sich nur mit einem Verzicht oder einer Betreibung anhalten.
Wir prüfen Ihre Fristen und Ansprüche, bevor es zu spät ist.
Aus Rücksicht auf die Vertraulichkeit unserer Kunden sind Namen, Zahlen und weitere Einzelheiten abgewandelt oder frei gewählt.