Neun Hypotheken, drei Banken – CHF 360’000 weniger Zinsen pro Jahr

Es ist ein Dienstagabend im Oktober, als Martin K. am Küchentisch einen Brief seiner Bank öffnet. CHF 16 Millionen Festhypothek laufen im Frühjahr aus, die Verlängerung liegt unterschriftsbereit bei. Die Marge steigt um 0,25 Prozentpunkte, das macht CHF 40’000 mehr im Jahr. Er greift zum Stift. Dann legt er ihn wieder weg, weil ihm eine einfache Frage einfällt, auf die er keine Antwort hat: Was zahle ich eigentlich insgesamt?

Ein Lebenswerk auf neun Verträgen

Martin K. ist 61 und hat aus zwei geerbten Mehrfamilienhäusern in 25 Jahren ein Portfolio im Wert von rund CHF 210 Millionen aufgebaut. Er kennt jede Liegenschaft, jeden Hauswart und fast jeden Mieter. Wenn irgendwo ein Boiler aussteigt, weiss er es oft vor der Verwaltung. Seine Finanzierung kennt er weniger gut.

Sie ist mitgewachsen, Kauf für Kauf: neun Hypotheken bei drei Banken, zusammen CHF 120 Millionen. Jede wurde einzeln verhandelt, oft unter Zeitdruck, weil gerade ein Notartermin anstand. Jeder Abschluss war für sich genommen vernünftig. Als Ganzes hat sie nie jemand angeschaut, auch nicht die Banken, denn jede sieht nur ihren eigenen Teil.

Am nächsten Morgen ruft er FiPAX an. Den Brief unterschreibt er vorerst nicht.

Drei Befunde, die wehtun

FiPAX legt alle Verträge nebeneinander, mit Margen, Laufzeiten, Sicherheiten und Kündigungsklauseln. Zwei Wochen später sitzt Martin K. in einem Besprechungszimmer an der Turbinenstrasse vor einer Auswertung, die er so noch nie gesehen hat. Er blättert lange, ohne etwas zu sagen.

Der erste Befund betrifft die Margen. Sie reichen von 0,85 bis 1,45 Prozentpunkten, und das für Liegenschaften vergleichbarer Qualität. Auf einer Tranche von CHF 10 Millionen kostet dieser Unterschied CHF 60’000 pro Jahr. Die teuersten Verträge sind ausgerechnet jene, die er unter dem grössten Zeitdruck abgeschlossen hat.

Neun Hypotheken, neun Preise

Marge über dem Referenzzins in Prozentpunkten, je Tranche (Bank A, B und C)

0,85

0,92

0,98

1,05

1,10

1,18

1,25

1,38

1,45

A1A2A3B1B2C1B3C2C3

über dem Durchschnitt von 1,12unter dem Durchschnitt

FiPAXLiegenschaften vergleichbarer Qualität, aber ein Preisunterschied von 0,60 Prozentpunkten.

Der zweite Befund ist ein Klumpen. CHF 54 Millionen werden innerhalb von 14 Monaten fällig, 45 Prozent der gesamten Schuld. Liegen die Zinsen in diesem Fenster einen Prozentpunkt höher, kostet ihn das CHF 540’000 pro Jahr, und zwar über die ganze neue Laufzeit.

Der dritte Befund betrifft die Sicherheiten. Eine Bank hält Schuldbriefe, die weit über das hinausgehen, was ihre Kredite erfordern. Die Reserve gehört wirtschaftlich ihm, nutzen kann er sie nicht. Zwei Monate zuvor hatte ihm ein Makler ein Haus angeboten. Martin K. winkte ab, weil er glaubte, die Mittel fehlten.

Der Zeitpunkt macht die Sache nicht einfacher. Die SNB hat den Leitzins am 24. September 2026 zwar bei 0 Prozent bestätigt. Trotzdem haben steigende Zinsen im Ausland die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken zeitweise über 2 Prozent getrieben, und unter Basel III sind die Margen auf Renditeliegenschaften gestiegen. Wer jetzt alles auf einen Termin legt, wettet mit seinem Lebenswerk auf einen einzigen Tag.

Ich habe jede Liegenschaft einzeln gekauft. Dass ich damit auch eine Bank geworden bin, die ihr Risiko nicht verteilt, war mir nie bewusst.

Ein Dossier, sechs Finanzierer

Naheliegend wäre, die Bank anzurufen und zu feilschen. FiPAX geht anders vor. Zuerst entsteht ein einheitliches Dossier mit Mieterspiegel, Bewertungen, Zustand der Liegenschaften und Cashflows. Das kostet drei Wochen, aber es verändert die Ausgangslage grundlegend: Zum ersten Mal kann eine Bank das Portfolio als Ganzes beurteilen statt einzelne Häuser. Dann bieten die drei bisherigen Banken und drei neue Finanzierer, darunter eine Versicherung und eine Pensionskasse, auf derselben Grundlage. Zum ersten Mal lassen sich die Angebote wirklich vergleichen.

Nach acht Tagen klingelt das Telefon. Der langjährige Kundenberater ist freundlich, aber hörbar verstimmt: Man kenne sich doch seit zwanzig Jahren. Martin K. hört zu und muss zum ersten Mal in diesen zwanzig Jahren nichts zugestehen. Zwei Wochen später liegt von derselben Bank eine neue Offerte auf dem Tisch. Die Marge für die CHF 16 Millionen liegt 0,40 Prozentpunkte unter dem Angebot vom Küchentisch.

Nicht jedes Angebot wird angenommen. Das günstigste enthält eine Klausel, mit der die Bank die Konditionen nach zwei Jahren neu festsetzen dürfte. Martin K. verzichtet darauf. Die tiefste Marge ist nicht automatisch die beste Finanzierung. Auch Tranchen mit hohen Vorfälligkeitskosten werden nicht vorzeitig aufgelöst, sondern erst bei Ablauf umgestellt. FiPAX rechnet jeden Wechsel gegen die Ausstiegskosten, bevor er empfohlen wird.

Aus einem Zinstermin werden fünf

Die Fälligkeiten werden auf fünf Jahre verteilt, in keinem Jahr laufen mehr als CHF 24 Millionen aus. Derselbe Zinsanstieg um einen Prozentpunkt kostet im ungünstigsten Jahr noch CHF 240’000 statt CHF 540’000. Martin K. muss nicht mehr erraten, wo die Zinsen in vierzehn Monaten stehen. Er erneuert jedes Jahr einen Fünftel und nimmt den Markt, wie er gerade ist.

Vorher: ein Klumpen

Fälligkeiten in CHF Millionen pro Jahr

54 Mio.

12 Mio.

8 Mio.

30 Mio.

16 Mio.

Jahr 1Jahr 2Jahr 3Jahr 4Jahr 5

FiPAX45 Prozent der Schuld werden innerhalb von 14 Monaten fällig.

Nachher: fünf gleiche Stufen

Fälligkeiten in CHF Millionen pro Jahr

24 Mio.

24 Mio.

24 Mio.

24 Mio.

24 Mio.

Jahr 1Jahr 2Jahr 3Jahr 4Jahr 5

FiPAXDas Risiko eines einzelnen Zinstermins ist mehr als halbiert.

Parallel werden die Schuldbriefe neu geordnet. Die überzähligen Titel bei der einen Bank werden auf die Liegenschaften verteilt, wo sie gebraucht werden, der Rest wird freigegeben. Dabei werden rund CHF 9 Millionen an freier Belehnungsreserve sichtbar und nutzbar, ohne dass ein einziger neuer Schuldbrief errichtet werden muss.

Das Ergebnis

Die durchschnittliche Marge sinkt von 1,12 auf 0,82 Prozentpunkte. Sobald alle Tranchen umgestellt sind, spart das rund CHF 360’000 pro Jahr, auf fünf Jahre gerechnet CHF 1,8 Millionen. Das Portfolio ist dabei nicht riskanter geworden, sondern ruhiger: weniger abhängig von einem Stichtag und von einer einzelnen Bank.

Im Frühling meldet sich der Makler wieder: ein Mehrfamilienhaus, mehrere Bieter, kurze Frist. Diesmal winkt Martin K. nicht ab. Die Finanzierungszusage liegt innert einer Woche vor, auf Basis des Dossiers, das ohnehin schon existiert.

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