Sale-and-Lease-Back – wie ein Präzisions-KMU die Zollkrise überbrückt
Eckdaten
- Bereich
- Finanzierung
- Unternehmen
- Präzisionszulieferer (KMU)
- Betriebsliegenschaft
- Wert CHF 9 Mio., Hypothek CHF 3,5 Mio.
- Lösung
- Sale-and-Lease-Back
- Ergebnis
- rund CHF 4,6 Mio. frische Mittel
- Effekt
- Expansion ohne neue Bankschulden
Namen, Zahlen und Einzelheiten sind aus Gründen der Vertraulichkeit abgewandelt.
Die E-Mail aus Ohio kommt an einem Donnerstag im August und ist höflich formuliert. Der grösste Kunde in den USA verschiebt zwei Abrufaufträge «bis auf Weiteres». Andrea M. liest sie zweimal, dann öffnet sie die Liquiditätsplanung. Seit wenigen Tagen belegen die USA Schweizer Exporte mit einem Zusatzzoll von 39 Prozent. Für ein Unternehmen, das fast die Hälfte seines Umsatzes jenseits des Atlantiks macht, ist das kein Detail, sondern eine Existenzfrage.
Ein Werk voller Know-how und ohne Reserven
Andrea M. führt das Unternehmen in dritter Generation. 85 Mitarbeitende fertigen in einer eigenen Produktionshalle Präzisionsteile für Halbleiteranlagen und Medizintechnik, mit Toleranzen im Tausendstelmillimeter. Die Kunden schätzen die Qualität und zahlen dafür, solange der Preis an der Grenze nicht explodiert.
Die nächsten Monate sind zäh. Die Margen schmelzen, weil das Unternehmen einen Teil des Zolls selbst trägt, um die Kunden zu halten. Der Betriebskredit ist bald ausgeschöpft. Im November dann die Erleichterung: Die US-Zusatzzölle für die meisten Schweizer Exporte werden bei 15 Prozent gedeckelt. Doch die Monate mit 39 Prozent haben Spuren hinterlassen, und auch 15 Prozent sind eine Belastung, die bleibt.
US-Zusatzzoll auf Schweizer Exporte
Für die meisten Industriegüter
FiPAXDie Monate mit 39 Prozent haben bei vielen Zulieferern Margen und Liquidität aufgezehrt.
Andrea M. weiss, was zu tun wäre. Das Unternehmen muss unabhängiger von den USA werden und in Europa neue Kunden gewinnen, mit einem Vertriebsbüro in Süddeutschland und Messeauftritten in den nächsten zwei Jahren. Das kostet Geld, das die Bank in dieser Lage nicht mehr leihen will.
Das Kapital steht auf dem eigenen Grundstück
Bei FiPAX beginnt das erste Gespräch mit einer Frage, die Andrea M. überrascht: Was ist eigentlich Ihre Halle wert? Die Antwort ergibt sich nach einer unabhängigen Bewertung: rund CHF 9 Millionen. Belastet ist sie mit einer Hypothek von CHF 3,5 Millionen. In den Mauern stecken also mehr als CHF 5 Millionen Eigenkapital, das nichts tut, ausser dem Unternehmen ein Dach zu bieten.
Die Idee ist einfach und in der Schweiz trotzdem noch wenig verbreitet. Das Unternehmen verkauft die Halle an einen Investor und mietet sie gleich wieder zurück, langfristig und zu festen Bedingungen. An der Produktion ändert sich nichts, kein Arbeitsplatz zieht um. Aber das gebundene Kapital wird frei.
Ich war immer stolz darauf, dass uns die Halle gehört. Bis ich verstanden habe, dass uns dieser Stolz gerade die Zukunft kostet.
Zuerst rechnen, dann verkaufen
Bevor ein einziger Investor angefragt wird, rechnet FiPAX die Transaktion vollständig durch. Die Halle steht seit Jahren tief in den Büchern. Beim Verkauf werden stille Reserven aufgelöst und versteuert. Dazu kommen Gebühren und Beratungskosten. Erst wenn klar ist, was nach allem tatsächlich in die Kasse fliesst, lässt sich beurteilen, ob sich der Schritt lohnt.
Ebenso wichtig ist die andere Seite der Rechnung. Die Miete wird zu einer neuen Fixkostenposition, die auch in schwachen Jahren bezahlt werden muss. FiPAX testet sie gegen die Planung des Unternehmens, auch für ein Szenario, in dem der Umsatz in den USA ein weiteres Jahr stagniert. Erst als die Miete auch in diesem Fall tragbar bleibt, gibt der Verwaltungsrat grünes Licht.
Sieben Investoren, ein Mietvertrag
Statt mit einem einzigen Käufer zu verhandeln, organisiert FiPAX einen strukturierten Bieterprozess. Sieben institutionelle Investoren erhalten ein Dossier mit Bewertung, Mietvertragsentwurf und Bonitätsunterlagen. Vier geben ein Angebot ab, darunter zwei Pensionskassen und ein Immobilienfonds.
Den Zuschlag erhält nicht das höchste Angebot. Ein Bieter bietet zwar CHF 300’000 mehr, verlangt aber eine volle Indexierung der Miete und nur zehn Jahre Laufzeit. Das Unternehmen entscheidet sich für eine Pensionskasse, die einen Mietvertrag über 15 Jahre mit zwei Verlängerungsoptionen akzeptiert, eine nur teilweise Indexierung und ein Vorkaufsrecht für das Unternehmen, falls die Halle später wieder verkauft wird. Für einen Produktionsbetrieb, der seine Maschinen nicht einfach an einen anderen Ort zügeln kann, ist Planungssicherheit mehr wert als der letzte Franken beim Preis.
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin
Rund vier Monate für eine Transaktion, die das Unternehmen neu aufstellt
FiPAX
Was am Ende in der Kasse ankommt
Mit dem Verkauf wird die Hypothek der Bank vollständig zurückbezahlt. Nach Steuern und Kosten fliessen dem Unternehmen rund CHF 4,6 Millionen zu. Das ist mehr, als die Bank selbst in guten Zeiten als zusätzlichen Kredit bewilligt hätte, und es ist Eigenkapital, kein neuer Schuldschein.
Vom Verkaufspreis zum Nettozufluss
Beträge in CHF Millionen
FiPAXDie Steuerfolgen wurden vor dem Verkauf berechnet, nicht danach.
Das Geld wird nicht verteilt, sondern eingesetzt. Ein Teil löst den ausgeschöpften Betriebskredit ab, damit wieder Luft für das Tagesgeschäft entsteht. Mit einem weiteren Teil eröffnet das Unternehmen ein Vertriebsbüro in Süddeutschland und finanziert die Markterschliessung in Europa für die nächsten zwei Jahre. Der Rest bleibt als Reserve auf der Seite, für den Fall, dass die Zollpolitik noch einmal dreht.
Wo das freigesetzte Kapital hingeht
Verwendung der CHF 4,6 Millionen
FiPAX
Das Ergebnis
Der Betrieb bleibt an seinem Standort, die Maschinen laufen weiter, und niemand in der Belegschaft merkt am Montag nach dem Notartermin einen Unterschied. Das Unternehmen finanziert die Erschliessung neuer Märkte ohne neue Bankschulden, und die Abhängigkeit vom US-Geschäft sinkt Jahr für Jahr. Achtzehn Monate später kommen bereits 15 Prozent des Umsatzes von Kunden in Deutschland und Österreich.
Andrea M. sagt heute, die Halle gehöre ihr zwar nicht mehr, dafür gehöre ihr wieder die Zukunft des Unternehmens. Die Pensionskasse habe sich als angenehmerer Vermieter erwiesen als die Bank als Gläubigerin.
Steckt zu viel Kapital in Ihrer Betriebsliegenschaft?
Ein Sale-and-Lease-Back lohnt sich nicht für jedes Unternehmen. Entscheidend sind die Steuerfolgen, die Tragbarkeit der Miete und ein Mietvertrag, der den Standort langfristig sichert.
Wir rechnen es mit Ihnen durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Aus Rücksicht auf die Vertraulichkeit unserer Kunden sind Namen, Zahlen und weitere Einzelheiten abgewandelt oder frei gewählt.