GU in Konkurs, Pfandrechte im Grundbuch: So retten Bauherren ihr Projekt
Montagmorgen, die Krane stehen still. Der Generalunternehmer ist konkurs, die Subunternehmer haben ihre Leute abgezogen, und beim Gericht liegen die ersten Gesuche um Eintragung von Pfandrechten.
Für die Bauherrschaft beginnt ein Wettlauf. Innert Tagen entscheidet sich, ob das Projekt mit vertretbaren Mehrkosten weiterläuft oder ob Sie dieselbe Leistung zweimal bezahlen.
Warum Sie zweimal zahlen können
Handwerker und Unternehmer können für ihre Forderungen ein gesetzliches Grundpfandrecht auf dem Baugrundstück verlangen (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Das gilt auch für Subunternehmer, die nie einen Vertrag mit Ihnen hatten, und nach der umstrittenen Rechtsprechung des Bundesgerichts selbst dann, wenn Sie den GU bereits bezahlt haben.
Die Eintragung muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeiten erfolgt sein (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Subunternehmer beantragen deshalb meist rasch eine vorläufige Eintragung. Dafür genügt es, den Anspruch glaubhaft zu machen.
Spätestens jetzt wird es für die Finanzierung kritisch. Handwerker, die bei der Verwertung zu Verlust kommen, können unter den Voraussetzungen von Art. 841 ZGB auf den Erlösanteil vorgehender Pfandgläubiger greifen. Banken reagieren darauf oft mit einem Auszahlungsstopp beim Baukredit. Damit fehlt genau das Geld, das Sie für den Weiterbau brauchen.
Das Grundstück haftet, auch wenn der Bauherr seine Rechnung längst bezahlt hat.
Bankgarantie: schnell, aber teuer
Mit einer hinreichenden Sicherheit lässt sich ein Pfandrecht abwenden oder löschen (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Das Bundesgericht verlangt dieselbe Deckung, die das Pfandrecht bieten würde: Eine Bankgarantie muss neben der Kapitalforderung auch die zeitlich unbegrenzt laufenden Verzugszinsen abdecken (BGE 142 III 738).
Für einzelne hartnäckige oder überhöhte Forderungen ist das oft der schnellste Weg. Als Gesamtlösung für Dutzende Gläubiger ist es selten tragbar: Garantien binden Eigenmittel und kosten Kommissionen, und die Forderung selbst bleibt ungeklärt.
Der stärkere Hebel: prüfen, ablösen, verrechnen
Hier liegt ein verbreiteter Irrtum. Ihre Schadenersatz- und Mängelansprüche richten sich gegen den GU, nicht gegen die Subunternehmer. Mit deren Forderungen können Sie sie deshalb nicht einfach verrechnen.
Der richtige Weg führt über das Gesetz: Wer als Eigentümer eine Forderung begleicht, für die sein Grundstück als Pfand haftet, erwirbt sie von Gesetzes wegen gegenüber dem GU (Art. 110 Ziff. 1 OR, Art. 827 Abs. 2 ZGB). Diese Forderung kann er mit dem Werklohn verrechnen, den er dem GU noch schuldet. Das SchKG lässt das in diesem Fall ausdrücklich auch nach der Konkurseröffnung zu (Art. 213 Abs. 2 Ziff. 1 SchKG).
So fliesst Geld, das Sie dem GU noch schulden, nicht in die Konkursmasse, sondern löst die Pfandrechte auf Ihrem Grundstück ab. Voraussetzung ist, dass das Grundstück für die abgelöste Forderung tatsächlich haftet. Direktzahlungen ohne diese Grundlage entlasten Sie gegenüber der Konkursmasse womöglich nicht, und die Doppelzahlung droht erst recht.
Vor jeder Zahlung gehört jede Forderung auf den Prüfstand. Ist die Viermonatsfrist gewahrt? Ist die Arbeit überhaupt pfandberechtigt? Architekten und Ingenieure sind es nicht, reine Materiallieferungen nur bei individuell für das Bauwerk bestellten Baustoffen. Und stimmt die Höhe?
Ihr Fahrplan für die ersten zehn Tage
| Zeitpunkt | Massnahme | Ziel |
|---|---|---|
| Tag 1–2 | Zahlungen an den GU stoppen (Art. 82 f. OR), Baustelle sichern, Konkursverwaltung kontaktieren: Tritt sie in den Vertrag ein (Art. 211 SchKG)? | Kein weiterer Geldabfluss, klare Ansprechperson |
| Tag 3–4 | Bautenstand und Mängel durch unabhängige Fachleute dokumentieren; Verträge, Zahlungen und Subunternehmer abgleichen | Beweise sichern, offene Werklohnschuld bestimmen |
| Tag 5–7 | Forderungen prüfen, mit Schlüsselgewerken über bereinigte Beträge und Weiterarbeit verhandeln | Überhöhte Forderungen bereinigen, Weiterbau sichern |
| Tag 8–10 | Zahlung über Treuhandkonto, Zug um Zug gegen Rückzug des Gesuchs und Löschung; Baukreditbank einbinden | Grundbuch bereinigen, Baukredit wieder freigeben |
Vorsicht bei der Vertragsauflösung: Der Konkurs beendet den Werkvertrag nicht automatisch. Die Konkursverwaltung kann eintreten; tut sie es nicht, wird Ihr Anspruch zur Geldforderung im Konkurs. Eine überstürzte Kündigung kann teuer werden, denn der Rücktritt nach Art. 377 OR verpflichtet zur vollen Schadloshaltung. Sauberer ist es in der Regel, nach Art. 83 OR Sicherheit zu verlangen und eine angemessene Frist zu setzen.
Praxisbeispiel
Aus CHF 3,7 Millionen werden CHF 1,75 Millionen
Nehmen wir einen Bauherrn, der dem GU noch CHF 1,4 Millionen Werklohn schuldet. Die Subunternehmer melden Forderungen von CHF 2,3 Millionen an. Bezahlt er den Restwerklohn an die Konkursmasse und löst danach alle Forderungen ab, fliessen CHF 3,7 Millionen.
Die Prüfung streicht CHF 350’000 als verspätet, nicht pfandberechtigt oder überhöht. In der Verhandlung sinkt der Rest auf CHF 1,75 Millionen, ausbezahlt gegen Löschung der Pfandrechte. Mit den so erworbenen Forderungen verrechnet der Bauherr den Restwerklohn von CHF 1,4 Millionen; die verbleibenden CHF 350’000 meldet er im Konkurs an.
Das vereinfachte Beispiel klammert Fertigstellungskosten aus. Ob die Verrechnung greift, muss im Einzelfall geprüft werden.
Aus CHF 3,7 Millionen werden CHF 1,75 Millionen
Mittelabfluss der Bauherrschaft im Praxisbeispiel
FiPAXCHF 1,4 Mio. Restwerklohn werden mit den abgelösten Forderungen verrechnet. Fertigstellungskosten nicht berücksichtigt.
In dieser Lage zählt jeder Tag
Beim GU-Konkurs laufen Baurecht, Konkursrecht und Baufinanzierung gleichzeitig. Wie schnell ein koordiniertes Vorgehen wirken kann, zeigt unser Fall Showdown auf der Grossbaustelle.
FiPAX verbindet Baurechts-Know-how mit bankenunabhängiger Finanzierungsberatung: Wir prüfen Forderungen, strukturieren die Ablösung und bringen Gläubiger und Baukreditbank an einen Tisch.
Ist Ihr GU in Schieflage oder steht Ihre Baustelle bereits still? Sprechen Sie uns an, bevor Sie die nächste Zahlung auslösen.
Ausgewählte Rechtsgrundlagen
- Zivilgesetzbuch (ZGB): Art. 837, Art. 839, Art. 841, Art. 827
- Obligationenrecht (OR): Art. 82, Art. 83, Art. 110, Art. 120, Art. 377
- SchKG: Art. 211, Art. 213
- Bundesgericht: BGE 142 III 738 (hinreichende Sicherheit)
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.