Bank kürzt den Baukredit – wie eine Arealentwicklung trotzdem startete
Eckdaten
- Bereich
- Finanzierung
- Projekt
- 24 Eigentumswohnungen, CHF 18 Mio.
- Problem
- Bank kürzt Baukredit, Lücke CHF 1,8 Mio.
- Lösung
- CHF 1,2 Mio. Mezzanine und Vorverkäufe
- Ergebnis
- Baustart ohne Verkauf von Anteilen
Namen, Zahlen und Einzelheiten sind aus Gründen der Vertraulichkeit abgewandelt.
Die Baubewilligung hängt gerahmt im Büro. Sandra L. hat drei Jahre auf sie gewartet, mit Einsprachen, einer Überarbeitung des Projekts und unzähligen Gesprächen mit der Gemeinde. Die Bauunternehmer sind bereit, der Baumeister hat seine Kran-Planung geschickt, der Spatenstich ist auf Anfang März angesetzt. Drei Wochen vorher kommt ein Brief der Bank. Wegen gestiegener Baukosten und neuer regulatorischer Vorgaben werde die Belehnung von 70 auf 60 Prozent gesenkt. Man stehe für ein Gespräch gerne zur Verfügung.
Ein Projekt, das stimmt, und eine Lücke, die nicht verschwindet
Auf dem Areal einer ehemaligen Gärtnerei plant die private Entwicklerin 24 Eigentumswohnungen. Die Gesamtkosten liegen bei CHF 18 Millionen. Das Projekt ist solide gerechnet, die Lage gefragt, sechs Wohnungen sind bereits reserviert. An der Qualität des Vorhabens zweifelt niemand, auch die Bank nicht.
Und trotzdem reissen zehn Prozentpunkte Belehnung eine Lücke von CHF 1,8 Millionen. Frisches Eigenkapital ist kurzfristig nicht verfügbar, denn das Geld von Sandra L. steckt bereits im Land und in der Planung. Jeder Monat Verzögerung kostet Bauzinsen, und er kostet Vertrauen bei den Kaufinteressenten, die ihre eigene Wohnung schon gekündigt oder ihr Haus schon verkauft haben.
Wie die Lücke entsteht
Finanzierung der Gesamtkosten von CHF 18 Millionen
FiPAXDas Projekt hat sich nicht verändert. Verändert haben sich die Anforderungen der Bank.
Ein Problem, das viele Bauträger trifft
Sandra L. ist nicht allein. Seit 2025 gelten in der Schweiz die finalen Basel-III-Regeln, und Banken müssen für Projektfinanzierungen deutlich mehr Eigenmittel hinterlegen. Eine im September 2026 veröffentlichte Studie von MoneyPark und der Hochschule Luzern rechnet bei Promotions- und Projektfinanzierungen mit einem Rückgang der Kreditvergabekapazität um 78 Prozent. Bauträger spüren das bei der Belehnung, bei den Margen und bei den Anforderungen an Vorverkäufe.
Ein Investor meldet sich innert Tagen. Er würde die Lücke schliessen, gegen eine Beteiligung von 40 Prozent am Projekt. Für Sandra L. würde das heissen, nach drei Jahren Arbeit einen grossen Teil des Gewinns abzugeben, für ein Problem, das vielleicht nur ein paar Monate dauert. Bevor sie unterschreibt, ruft sie FiPAX an.
Ein Dossier, das die Bank verstehen kann
FiPAX beginnt dort, wo die Bank zweifelt. Der Kostenplan wird neu aufgebaut, mit aktuellen Unternehmerofferten statt Schätzungen und einer Reserve für Teuerung. Der Vermarktungsstand wird Wohnung für Wohnung dokumentiert. Dazu kommen Stresstests: Was passiert, wenn die Baukosten um weitere fünf Prozent steigen? Wenn sich der Verkauf der letzten Wohnungen um ein Jahr verzögert? Wenn die Verkaufspreise um zehn Prozent nachgeben?
Das Ergebnis ist ein Dossier, das nicht für eine Präsentation geschrieben ist, sondern für einen Kreditausschuss. Es zeigt, dass das Projekt auch in den schlechten Szenarien seine Kosten deckt. Und es lässt sich nicht nur der Hausbank vorlegen.
Die Bank hat nie gesagt, dass das Projekt schlecht ist. Sie hat gesagt, dass sie es in dieser Form nicht mehr tragen kann. Das ist ein Unterschied, mit dem man arbeiten kann.
Drei Bausteine statt eines Investors
Parallel zur Hausbank legt FiPAX das Dossier vier weiteren Finanzierern vor. Nicht um die Bank zu wechseln, sondern um zu erfahren, was der Markt für dieses Projekt tatsächlich hergibt. Zwei Antworten kommen rasch, und sie bestätigen, was die Stresstests zeigen: Das Projekt ist finanzierbar, nur nicht vollständig mit klassischem Fremdkapital.
Der grösste Teil der Lücke wird deshalb mit Nachrangkapital geschlossen. Ein spezialisierter Mezzanine-Finanzierer stellt CHF 1,2 Millionen zur Verfügung, im Rang hinter dem Baukredit, mit einer Laufzeit bis zum Verkauf der letzten Wohnungen. Das ist teurer als ein Bankkredit, aber Sandra L. gibt dafür keine Anteile ab und behält die Kontrolle über ihr Projekt.
Für die restlichen CHF 600’000 setzt FiPAX auf den stärksten Hebel, den ein Bauträger hat: verkaufte Wohnungen. Die Bank erklärt sich bereit, ihren Kredit wieder zu erhöhen, sobald elf Wohnungen beurkundet sind. In den folgenden Wochen werden aus den Reservationen Kaufverträge. Ein Notar reserviert für das Projekt zwei Nachmittage pro Woche. Nach knapp vier Monaten ist die elfte Wohnung beurkundet.
Vorverkäufe als Hebel
Anteil der 24 Wohnungen
FiPAXJeder beurkundete Vorverkauf senkt das Risiko der Bank und damit die Kosten der Finanzierung.
Wie die Lücke geschlossen wurde
Finanzierung der Gesamtkosten von CHF 18 Millionen
FiPAX
Teurer als die Bank, günstiger als ein Partner
Das Mezzanine-Kapital kostet rund CHF 250’000 an Zinsen und Gebühren, verteilt über die kurze Laufzeit bis zum Verkauf. Ein Eigenkapitalpartner hätte für die gleiche Summe 40 Prozent des Entwicklungsgewinns verlangt. Bei einem erwarteten Gewinn von rund CHF 2,2 Millionen wären das fast CHF 900’000 gewesen, für immer und ohne Mitsprache über den Zeitpunkt des Ausstiegs.
Was die Lücke kostet
Vergleich der beiden Varianten in CHF
FiPAXDie kurze Laufzeit macht das teurere Kapital zur günstigeren Lösung.
Das Ergebnis
Der Spatenstich findet im August statt, rund fünf Monate später als geplant, aber ohne dass Sandra L. Anteile an einen Investor verkaufen muss. Die Verzögerung kostet Bauzinsen und Nerven, aber sie gefährdet weder das Projekt noch die Käufer. Achtzehn Monate später sind alle 24 Wohnungen verkauft, das Nachrangkapital ist vollständig zurückbezahlt.
Für ihr nächstes Projekt plant Sandra L. die Vorverkäufe von Anfang an als Teil der Finanzierung ein, nicht als Aufgabe für später.
Steht Ihr Projekt vor einer ähnlichen Frage?
Wenn die Bank die Belehnung kürzt, ist der schnellste Ausweg selten der günstigste. Mit einem bankfähigen Dossier, dem richtigen Kapitalmix und Vorverkäufen als Hebel lässt sich eine Lücke oft schliessen, ohne das Projekt zu teilen.
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